Acquérir un bien sur plan – La vente en état de futur achèvement

La vente en état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat utilisé dans la vente d’immobilier à construire.

Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan, étant donné que, lors de sa signature, en général, la construction n’a pas encore démarré. Dans ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix en fonction de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Code civil – Articles 1601-1 à 1601-14 – De la vente d’immeubles à construire

Afin de garantir l’acquéreur de l’achèvement de son bien nouvellement construit, le vendeur accorde à l’acquéreur une garantie d’achèvement émise par une banque de référence du vendeur. En cas non-exécution du vendeur, la banque garantira le bon achèvement du bien en construction en lieu et place du vendeur.

Voici les étapes en cas de vente en état de futur achèvement :

Vous signez un acte de vente en état futur d’achèvement qui prévoit de payer le prix total par tranches, selon l’état d’avancement des travaux.

• Le promoteur est dans l’obligation de vous proposer une garantie d’achèvement qui sera annexée à l’acte notarié de vente et enregistrée avec lui. Par cette garantie, une banque s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement complet de la construction conformément aux termes du contrat, pour le cas où le vendeur n’exécute pas son obligation d’achèvement.
• La banque peut remplacer cette garantie d’achèvement par une garantie de remboursement. Dans ce cas, elle s’engage à rembourser à l’acquéreur les versements effectués par ce dernier, s’il y a résolution de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
• Outre l’acte de vente, vous signez également un acte de copropriété fixant les parties communes.
• Un règlement de copropriété définit, entre les copropriétaires, les règles de la vie en commun.
• Lors de la réception de votre nouveau logement, un protocole de réception faisant état des manquements et des défauts éventuels est établi. En contresignant ce protocole, le constructeur s’engage à effectuer les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.

Un constat d’achèvement complet de l’immeuble, signé par les parties, est remis à la banque qui décharge celle-ci de la garantie d’achèvement. La garantie décennale accordée par le constructeur couvre le bâtiment des vices cachés pendant 10 ans.

Établir un plan de financement

Le plan de financement reprend le coût des éléments constitutifs du projet et les différents moyens de financement afin de déterminer le montant à emprunter. Pour vous aider à établir votre plan de financement complet, nous vous présentons ci-dessous la majeure partie des dépenses à supporter lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement.

a. Le prix d’achat du terrain ou de l’immeuble est fixé par un compromis ou par un contrat établi entre le vendeur et l’acheteur.Pour une nouvelle construction, le prix et les détails d’exécution doivent être précisés dans le contrat de construction. Pour la construction ou la rénovation d’un logement, vous pouvez bénéficier du taux réduit de T. V. A. si le logement vous sert d’habitation principale.

b. Les frais d’acte de vente(aussi appelés « frais de notaire ») concernent l’établissement d’un acte notarié de vente ainsi que l’enregistrement officialisant votre droit de propriété. Votre notaire vous renseigne sur le montant exact de ces frais.

c. Les frais d’hypothèque concernent l’acte notarié d’ouverture de prêt et l’enregistrement de l’inscription hypothécaire au profit de la banque au Bureau des Hypothèques. Les frais d’hypothèque sont à payer par l’intermédiaire de votre notaire. L’hypothèque représente une garantie exigée par la banque : celle-ci se réserve ainsi le droit de faire vendre l’immeuble en question, si le débiteur ne peut plus faire face à ses obligations. Cette solution extrême ne vise évidemment que les situations sans issue.

d. Assurance solde restant due, votre banque de référence vous demande généralement de souscrire cette assurance et/ou d’autres formules d’assurance vie afin de mettre vos proches à l’abri en cas de décès prématuré.

e. Frais de raccordement, vous devrez, le cas échéant, prendre en compte des frais accessoires, tels que les raccordements à l’eau, à l’électricité, au téléphone, éventuellement au gaz ou à un réseau de télédistribution. L’Administration communale concernée vous renseignera sur les taxes en rapport avec votre bien immobilier.

f. Des frais de dossier, par ailleurs, seront également prélevés au moment de la mise à disposition de votre prêt.

L’apport personnel

Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque vous demande en principe un apport personnel en fonction de votre situation et de vos possibilités de remboursement. Celui-ci peut varier ne fonction de votre situation patrimoniale.

Le prêt immobilier

Un prêt immobilier est le mode de financement idéal pour vous permettre d’acquérir un bien immobilier. Il convient pour le financement d’un logement destiné à votre usage personnel ou à la location. Toute personne physique ou morale peut profiter d’un prêt immobilier si elle dispose de revenus stables suffisants pour rembourser ce prêt.

Taux d’intérêt

Il existe deux types de taux pour votre prêt immobilier :

• Un taux variable pour s’adapter aux conditions du marché. Ce type de taux vous permet d’effectuer des remboursements anticipés sans pénalité.

• Un taux fixe aux mensualités constantes qui vous met à l’abri de toute évolution défavorable des taux. Ce prêt immobilier autorise les remboursements anticipés moyennant des pénalités. Sous certaines conditions, le taux fixe peut être révisable; il sera revu alors après 5, 10 ou 15 ans.Sa durée est fixée selon vos désirs et votre capacité de remboursement.

Si vous optez pour un taux variable, vous avez le choix entre adapter votre mensualité lorsque le taux change et adapter la durée du prêt en gardant votre mensualité constante (dans ce cas, lorsque le taux baisse, la durée du prêt se raccourcit et vice-versa).Si vous optez pour un taux fixe, vous avez le choix entre un taux fixe sur toute la durée de votre prêt et un taux fixe révisable, c’est-à-dire établi pour une certaine durée au terme de laquelle vous aurez de nouveau le choix entre un taux fixe et un taux variable.

Vous pouvez bien évidemment combiner ces types de taux.

Fiscalité

Droit d’enregistrement

Les acquisitions immobilières sont soumises à un droit d’enregistrement perçu lors de la signature de l’acte notarié par devant un notaire.

Le droit d’enregistrement varie de 7% à 10% en fonction du lieu de situation de l’immeuble.

Tout contribuable, qui procède à l’acquisition d’un bien immobilier à des fins d’habitation personnelle dispose d’un crédit d’impôt. Depuis mai 2023, celui-ci est limité à 30.000€ par acquéreur et à 60.000€ pour un couple pour le cas où le crédit d’impôt s’applique à chaque acquéreur individuellement. Ce montant peut être utilisé en une seule fois où au fur et à mesure, si le droit n’atteint pas le montant total du crédit d’impôt lors de l’acquisition.

L’octroi du crédit d’impôt est soumis à certaines conditions:

• Le logement acquis doit être occupé endéans un délai de 2 ans. Ce délai est fixé à 4 ans pour les terrains à bâtir où les immeubles en construction. Le non-respect du délai d’occupation donne lieu au remboursement intégral accordé avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi de l’abattement.
• L’occupation effective et personnelle devra se faire pendant une durée de 2 ans. Le non- respect de la durée d’occupation donne lieu au remboursement intégral du crédit d’impôt accordé avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi de l’abattement.
• La location ou l’affectation à un autre usage que l’habitation personnelle pendant la période de 2 ans entraîne aussi le remboursement intégral du crédit d’impôt accordé.

Après deux ans d’occupation, les acquéreurs sont libres de disposer de leur logement, l’abattement étant définitivement acquis.

Taxe sur la valeur ajoutée

Pour stimuler la construction de logements, l’État soumet sur demande préalable les travaux de construction éligibles d’un logement neuf au taux de TVA super-réduit de 3%, à condition que le logement soit affecté à des fins d’habitation principale. Dans ce cas, les travaux effectués par les corps de métier sont directement facturés au taux de 3%.

Il est aussi possible de demander le remboursement de la différence entre le taux de TVA normal (16%) et le taux réduit. Dans ce cas, la personne ayant effectué ou fait effectuer les travaux éligibles, peut demander le remboursement de la TVA à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines à la fin des travaux, sur présentation de toutes les factures.

Le montant total de la faveur fiscal résultant de l’application du taux super-réduit de 3% ne peut excéder 50.000€ par logement crée.

L’avantage fiscal est à restituer intégralement avec intérêts au taux légal à compter du jour de son octroi, si le logement est affecté à d’autres fins que d’habitation principale dans un délai de deux ans à compter du 1er janvier de l’année suivant celle pendant laquelle les travaux éligibles ont été achevés. La restitution incombe exclusivement au bénéficiaire de l’avantage fiscal. Le défaut d’affectation endéans ce délai est assimilé à une affectation à des fins autres que d’habitation personnelle.

Assurer

L’assurance solde restant dû

L’assurance solde restant dû (ASRD) vous permet d’assurer un certain capital en cas de décès pendant une période déterminée. Dans le cadre d’un prêt immobilier, si l’assuré décède au cours de cette période, la compagnie d’assurances s’engage à rembourser le solde du prêt jusqu’à concurrence du capital assuré, au bénéficiaire. Les proches peuvent être ainsi mis à l’abri des charges financières liées au prêt en cas de décès de l’assuré. De plus, dans le cadre d’une assurance solde restant dû, vous pouvez bénéficier de déductions fiscales.

L’assurance vie dans le cadre du prêt immobilier

En plus de constituer un investissement à long terme profitable, l’assurance vie peut être intégrée à un prêt immobilier tout en vous procurant des avantages fiscaux. Le capital qui est prévu à l’échéance de votre contrat d’assurance peut en effet être utilisé comme garantie en cas de décès.

L’emprunteur a le choix de payer cette prime d’assurance par des primes annuelles ou par prime unique. Le montant de l’assurance dépend du montant emprunté ainsi que de l’âge de l’assuré.

L’assurance décennale – biennale

L’assurance décennale couvre tous les intervenants à l’acte de bâtir, dans le cadre d’uncontrat de louage d’ouvrage, qui sont susceptibles de voir leur responsabilité décennalemise en cause sur la base des articles 1792 et 2270 du code civil.

Cette assurance a pour objet principal de procéder à la réparation pécuniaire des dégâts occasionnés à l’ouvrage assuré à laquelle les assurés pourraient être tenus vis-à-vis dumaître de l’ouvrage sur la base de la responsabilité décennale.

L’assureur effectue un contrôle ou désigne un contrôleur technique avant de délivrer la garantie.

L’assurance a une durée ferme de 10 ans à partir de la réception de l’ouvrage.

L’assurance décennale couvre les vices graves qui peuvent affecter un gros ouvrage.

L’assurance biennale couvre pendant une période de deux ans les vices qui peuvent affecter un menu ouvrage

La basse consommation énergétique

Un immeuble à basse consommation d’énergie de classe énergétique permet une utilisation rationnelle de l’énergieafin d’obtenir les avantages suivants:

En termes d’économie d’énergie, un immeuble en classe A consomme un équivalent de 4 m3 de gaz par an et par m2 de surface habitable, contre une consommation de 20 m3 de gaz par an et m2 de surface habitable pour la moyenne des bâtiments existants. La réduction de la consommation gaz atteint 80%.

En termes de confort, un immeuble en classe A permet d’obtenir des températures des côtés internes des murs et des vitrages plus élevées, ce qui diminue nettement la sensation de froid.

Grace à l’enveloppe étanche, les sensations de courant d’air froid sont supprimées. Les déperditions étant tellement faibles, la température d’eau du chauffage de sol peut être limitée à 30-35 degrés, ce qui augmente considérablement le confort et l’acceptation du chauffage de sol, ainsi que le rendement de la chaudière. Enfin, la ventilation mécanique double flux avec filtre intégré permet de garantir le renouvellement hygiénique de l’air. Elle évacue également efficacement les divers polluants, l’humidité et le gaz carbonique de l’appartement et ceci même en cas de fermeture prolongée des fenêtres. Durant les mois d’été l’isolation accrue de l’immeuble, les stores extérieurs, ainsi que la ventilation mécanique double flux, peut légèrement refroidir l’air extérieur soufflé et évite au bâtiment de se réchauffer au-delà de l’acceptable. Eté comme hiver, le confort est maintenu facilement.

En termes de préservation des éléments constructifs de l’immeuble, l’isolation thermique accrue, l’enveloppe étanche et la ventilation mécanique concourent à réduire au maximum les risques de condensation et donc d’apparition de moisissures à l’intérieur des habitations.

Tout cela s’obtient par:

• Isolation accrue de l’enveloppe extérieure
• Enveloppe étanche de l’immeuble
• Triple vitrage performant
• Bonne orientation solaire
• Stores extérieurs
• Chaudière gaz à condensation
• Ventilation mécanique double flux avec récupération de chaleur, individuelle pour chaque appartement
• Chauffage par le sol avec basse température d’eau